La “multipropiedad”

¿Qué es?

Si Ud. está pensando en “comprar” una vivienda en “multipropiedad”, o lo que técnicamente se denomina un derecho de aprovechamiento por turnos, conviene que conozca que este derecho atribuye a su titular la facultad de disfrutar en exclusiva, durante un determinado periodo al año, de un alojamiento amueblado así como de sus servicios complementarios (piscinas, gimnasios e instalaciones deportivas… etc.)

La legislación actual ha prohibido el empleo de la denominación “régimen de multipropiedad” dado que la utilización del término puede inducir a error, porque lo que Ud. adquiere realmente es un derecho de uso y no de propiedad sobre el alojamiento que va a ocupar temporalmente.

En cualquier caso, es recomendable el asesoramiento de un abogado sobre todas las cuestiones que se plantean a continuación y a la vista de las particularidades que presente cada supuesto concreto.

¿Quién constituye el régimen de aprovechamiento?

El régimen de aprovechamiento por turno se constituye por el propietario del inmueble, quien previamente deberá haber adquirido las licencias necesarias para ejercer la actividad turística, las de apertura, las exigidas para la primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarias para el destino y la correspondiente cédula de habitabilidad… etc., todo de conformidad a la legislación de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble.

El propietario además, está obligado a constituir diversos seguros y a mantener la finca así como a prestar una serie de servicios, que puede suministrar él mismo o bien contratar con una empresa de servicios.

El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble debe constituirse en Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En esta escritura debe constar:

  • La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios en que se divide, así como los servicios comunes de los que disfrutarán los titulares del derecho.
  • La descripción de cada uno de los alojamientos que forman parte del edificio y cuáles van a destinarse al régimen de aprovechamiento por turnos.
  • La descripción de los turnos, con indicación de las fechas y las horas en que comienzan y terminan.
  • El mobiliario que tenga destinado y su valor.
  • Los días del año que en ese alojamiento estén reservados a reparaciones y mantenimiento.
  • Los servicios que se van a prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando si éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.
  • La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble.
  • La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de comunidad.
  • La duración del régimen de aprovechamiento por turnos.

El régimen sólo puede ser modificado por el propietario registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la Comunidad de Titulares.

La modificación debe constar en Escritura Pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

Los seguros

Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por turno, el propietario debe suscribir y mantener en vigor una póliza de seguro durante el tiempo que dure la promoción y hasta la transmisión de todos los derechos de aprovechamiento por turno, destinada a indemnizar a terceros por los daños y perjuicios que puedan causarse hasta la transmisión del aprovechamiento.

También debe suscribir y mantener en vigor un seguro para cubrir la responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización de los mismos, un seguro de incendios y otro que cubra los daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos.

El folleto informativo

El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que se dedique a la transmisión de estos derechos de aprovechamiento por turno, debe emitir, de conformidad a la normativa aplicable en cada Comunidad Autónoma, un documento informativo o folleto que tiene el carácter de oferta vinculante.

En este folleto, debe mencionarse al menos:

  • Quién es el propietario, promotor o la persona que vende el derecho de aprovechamiento.
  • La naturaleza real o personal de los derechos que se van a transmitir.
  • La fecha en la que se extinguirá el Régimen de aprovechamiento por turnos.
  • La descripción del inmueble sobre el que se ha constituido el régimen, su situación, y si la obra está concluida o se encuentra en construcción. En este caso, debe indicarse también cuándo se terminarán las obras.
  • Los servicios comunes que pueden utilizarse en el inmueble y los demás de los que puede o podrá Ud. disfrutar, indicando la fase en que se encuentran y las condiciones de tal utilización.
  • Las instalaciones de uso común a las que puede tener acceso y, en su caso, las condiciones de ese acceso indicando expresamente el importe o los criterios por los que se determinará el mismo.
  • La identificación de la empresa de servicios que se hará cargo de la administración.
  • El precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno, así como los gastos anuales (o su estimación aproximada) derivados de la ocupación del inmueble, de la utilización de las instalaciones y servicios comunes, de la administración, conservación y el mantenimiento del alojamiento y elementos comunes…etc. En este folleto se debe indicar que la adquisición de los derechos de aprovechamiento por turno no supondrá más gastos que los que se mencionan en el contrato.
  • Información sobre el número de alojamientos susceptibles de aprovechamiento por turno y del número de turnos por alojamiento.
  • Información sobre el derecho de desistimiento que Ud. tiene.
  • Un inventario de todos los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el valor global del mismo.
  • Los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca sujeta al régimen de aprovechamiento por turnos.

El contrato

El contrato de compra del derecho de aprovechamiento por turnos debe realizarse por escrito, haciendo constar en el mismo:

  • La fecha de celebración del contrato.
  • Los datos de la escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turnos, indicando cuál es su fecha de extinción.
  • Si el derecho que se transmite es de naturaleza real o personal.
  • La descripción del edificio, su situación y del alojamiento (el piso) sobre el que recae el derecho.
  • La indicación del turno que se compra indicando los días y horas en los que comienza y termina.
  • Si el edificio en el que se encuentra el alojamiento está construido o no.
  • La relación detallada del mobiliario y enseres de los que dispone el alojamiento, y su valor.
  • El precio que Ud. debe pagar y la cuota o cantidad que, conforme a la escritura reguladora, deba satisfacer anualmente.
  • Los servicios e instalaciones comunes que tiene derecho a disfrutar así como las condiciones para ese disfrute.
  • Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento.
  • Los datos del vendedor, del comprador y de la empresa de servicios.
  • La duración del régimen haciéndose referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de la misma.
  • La expresión de que Ud. tiene derecho a comprobar de quién es el inmueble y a que el contrato se otorgue en escritura pública y posteriormente se inscriba en el Registro de la Propiedad.
  • El lugar y la firma del contrato.

¿En qué idioma se redacta el contrato?

El contrato y los documentos informativos deben redactarse en una de las lenguas del Estado miembro de la Unión Europea en que resida o del que Ud. sea nacional. Además, se redactarán en castellano o en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración del contrato.

El transmitente está obligado proporcionarle la traducción del contrato a la lengua o a una de las lenguas oficiales del Estado miembro de la Unión Europea en que esté situado el inmueble.

Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado miembro de la Unión Europea ni residentes en los mismos, pueden exigir que el contrato y los demás documentos se les entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos elijan.

Sin perjuicio de las responsabilidades que puedan derivarse, en caso de existir alguna divergencia entre las distintas versiones, se estimará correcta la que le sea a Ud. más favorable.

La duración del aprovechamiento

El tiempo que Ud. puede disfrutar del alojamiento es el que se pacte en el contrato sin que éste pueda ser inferior a una semana al año.

Todos los turnos que se encuentren en un mismo régimen de aprovechamiento deben tener igual duración reservándose a limpieza, reparaciones u otros fines comunes, un periodo que tampoco podrá ser inferior a una semana por cada alojamiento.

Por su parte, la duración del régimen de aprovechamiento no podrá ser inferior a 3 años ni superior a 50 años, contados a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el contrato que se celebre debe indicarse claramente la fecha de extinción del régimen de aprovechamiento.

Ud. no tendrá derecho a percibir ninguna indemnización si el régimen de aprovechamiento se extingue por el transcurso del plazo.

El precio

El precio del derecho al aprovechamiento por turnos se pacta libremente entre el empresario y Ud. que, además del precio, estará obligado a abonar una cuota anual de mantenimiento.

Esta cuota debe fijarse en el contrato y puede ir actualizándose con el transcurso del tiempo pero siempre en base a unos criterios previamente establecidos, de forma que su incremento no quede al arbitrio del vendedor.

El pago del precio y de la cuota da derecho a ocupar el alojamiento y recibir todos los servicios de los que disponga el inmueble.

Si Ud. deja de pagar la cuota, puede ser privado de su derecho. Por ello resulta aconsejable que, si pretende efectuar alguna reclamación judicial, consigne en el Juzgado estas cantidades.

La extinción del contrato

¿Se puede desistir del contrato una vez firmado?

Ud. puede desistir de la adquisición en el plazo de 10 días contados desde la fecha de celebración del contrato, sin necesidad de tener que alegar ninguna causa.

Para ello, deberá comunicar su decisión al vendedor en el domicilio que éste haya consignado en el contrato. Se aconseja que esta notificación se realice por escrito y de forma que quede constancia de la misma (por ejemplo, por telegrama o burofax)

La devolución de anticipos

El vendedor del derecho de aprovechamiento por turnos no puede exigirle que abone el precio del mismo hasta que no hayan trascurrido los 10 días que tiene para desistir del contrato.

Si Ud. adelanta alguna cantidad a petición del vendedor y dentro de estos 10 días decide desistir, tendrá derecho a que se le devuelva el doble de la suma que entregó, porque el cobro de estos anticipos está prohibido.

Sin embargo, transcurridos estos 10 días, si Ud. decidiese desistir, no tendrá derecho a la devolución de las cantidades entregadas.

Debe señalarse que el plazo de los 10 días comienza a transcurrir desde el momento en que Ud. conoce toda la información relativa al derecho que adquiere. Si, por ejemplo, el vendedor no le suministra el folleto informativo, el plazo de 10 días comienza a contarse desde el momento en que Ud. recibe la información o cuando hayan transcurrido 3 meses sin hacerlo. En estos 3 meses, el hecho de que la información no sea completa le da derecho a rescindir el contrato en cualquier momento.

Resolución por falta de pago de las cuotas

Salvo que se pacte otra cosa, el propietario podrá resolver el contrato en el caso de que Ud., una vez requerido, no pague las cuotas durante al menos un año.

Así, el propietario debe advertirle que, si no paga las cantidades reclamadas en el plazo de 30 días desde que reciba el requerimiento, procederá a la extinción del contrato de aprovechamiento por turnos.

El propietario que resuelva el contrato está obligado a pagar a la empresa de servicios las cantidades que dejase pendientes de pago el titular del derecho de aprovechamiento.

Incumplimiento de los servicios

El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios.

En caso de incumplimiento por la empresa de servicios, el propietario o promotor deberá resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios.

La acción de resolución corresponde al propietario o promotor.

En todo caso, Ud. podrá reclamar del propietario la efectiva prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no se efectúe.

Una vez resuelto el contrato celebrado con la empresa de servicios, el propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra empresa. Cualquier alteración de este contrato no podrá suponer para Ud. ningún perjuicio.

La competencia de los tribunales españoles

Los juzgados y tribunales españoles se encargarán de resolver los conflictos y reclamaciones que se interpongan contra el propietario del régimen, siempre que el derecho de aprovechamiento por turno se haya adquirido sobre un inmueble que se encuentre situado en España, independientemente del lugar en el que se haya celebrado el contrato o de que en el mismo se haya establecido algo diferente.

En todo caso, resultará conveniente consultar a un abogado sobre la conveniencia y forma de ejercer acciones judiciales en función del caso concreto.

Contrate online a un abogado

En iAbogado disponemos de abogados con experiencia en multipropiedad. Contrate ahora nuestros servicios jurídicos a precio fijo.

Temas relacionados

» La compra de la vivienda
» El alquiler de la vivienda
» Las comunidades de propietarios
» Las cooperativas de viviendas

-->

Idioma

Síganos


Twitter LinkedIn Facebook Google Plus RSS YouTube

Publicidad

Legalitas

↪ Leyrespuestas.es ↩





Unifortia, despachos compartidos para abogados en P. Castellana de Madrid

Tarifa plana legal para pymes

Programa de afiliados

Anuncios gratuitos para abogados y profesionales del Derecho



Anúnciese aquí
consultas