Las cooperativas de viviendas

1. ¿Qué es una cooperativa y para qué sirve?

Una de las vías, en principio, menos costosas para adquirir una vivienda es a través de una cooperativa, dado que, como veremos, desaparece la figura del promotor y el comprador de la vivienda, convertido en socio cooperativista, se ahorra el beneficio empresarial que le correspondería a dicho promotor.

En general, una cooperativa es una asociación de personas físicas o jurídicas que, teniendo intereses o necesidades socio-económicos comunes, desarrollan una actividad empresarial, distribuyéndose los resultados que produzca entre sus socios.

Por su parte, las cooperativas de viviendas tienen por objeto proporcionar a sus socios-promotores viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios.

Si las obras de construcción no se realizan directamente por la cooperativa, éstas se adjudicarán de conformidad con la normativa que se contenga en sus propios estatutos o que sea acordada por la Asamblea General expresamente convocada para ello.

Las cooperativas podrán también incluir entre sus fines la conservación y administración de las viviendas, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministro de servicios complementarios.

Al igual que en el caso de las Comunidades de propietarios, es frecuente que, para el cumplimiento de sus fines, las cooperativas designen una entidad gestora que será responsable ante la propia cooperativa de cualquier perjuicio que causen sus actuaciones a los intereses de la misma e igualmente, y de forma individualizada, frente a los socios y terceros.

2. Antes de la incorporación a la cooperativa

Antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas, es aconsejable que Ud. se informe bien sobre los siguientes aspectos:

  • Respecto a la cooperativa: La cuantía de la aportación que es necesario efectuar al capital social de la cooperativa, el importe de la aportación necesaria para hacer frente a las primeras gestiones, los estatutos sociales, y los datos que sobre la cooperativa figuran inscritos en el Registro de cooperativas de viviendas.
  • En cuanto a la promoción de la vivienda, es importante que preste atención las cuestiones relacionadas con la titularidad de los terrenos, los planes de edificación, el coste aproximado de la vivienda y anexos, el programa de financiación, el plazo de ejecución y las condiciones de transmisión de la vivienda o vinculación de la vivienda.
  • Respecto a este último punto, la vinculación de la vivienda, se trata de un periodo de tiempo en el que está restringida la libertad para vender la vivienda existiendo una especie de derecho de “retracto” (derecho a revocar la venta de la vivienda) a favor de la cooperativa; así, si Ud. desea venderla dentro de este periodo deberá ofrecérsela a los socios que integren la cooperativa por orden de antigüedad, y si ninguno de ellos desea adquirirla, podrá venderla libremente. El periodo de vinculación tiene una duración legal de 5 años aunque en los estatutos de la cooperativa puede señalarse un plazo superior.
  • Por último, debe destacarse que, en ningún caso, se podrá impedir su inscripción a una cooperativa de viviendas por razones políticas, sindicales, religiosas, sexuales… etc.

En cualquier caso, un abogado podrá ofrecer asesoramiento sobre todas estas cuestiones a la vista de las particularidades que presente cada supuesto concreto.

3. Los tipos de aportaciones a la Cooperativa

Las aportaciones que se pueden realizar a favor de la cooperativa de viviendas pueden consistir en:

  • Aportaciones al capital social: Suelen representar pequeñas cantidades, entre los 30 € y 300 €, cantidades que son reembolsables en el caso de que Ud. desee darse de baja de la cooperativa.
  • Cuota de ingreso y/o cuotas periódicas: Se destinan a abonar los gastos de actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta realiza en las primeras etapas de su funcionamiento (constitución, mantenimiento, administración, etc.) Estas cuotas no son reembolsables y tampoco pasan a formar parte del capital social.
  • Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos: Se destinan directamente a abonar el coste de la vivienda.

Las cuantías de las distintas aportaciones a la cooperativa se determinan tras la realización del Plan de Financiación que deberá aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio.

Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial, el resto del importe se fracciona en plazos periódicos que deberán ser satisfechos durante las obras de ejecución.

La Ley General de Cooperativas prevé la posibilidad de que Ud. cause baja en la cooperativa con el derecho a la restitución del capital entregado si se incorpora un nuevo socio.

También es posible que deba hacer frente a mayores pagos que los establecidos en el “Plan de Financiación” si se introducen modificaciones en el presupuesto, en las obras, o para responder de los posibles vicios ocultos o desperfectos que pueda presentar la vivienda.

Como hemos señalado, el socio se ahorra el beneficio empresarial que obtiene el promotor. Por otro lado y como contraprestación, será responsable, incluso económicamente, como miembro de la sociedad cooperativa, de las viviendas y locales que no se adjudiquen al final de la promoción.

4. Los Estatutos de constitución de la Cooperativa. Derechos y obligaciones de los socios

Los estatutos de constitución de la cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa… etc.

Entre otros los derechos y obligaciones más destacados de los socios de una cooperativa de viviendas se encuentran los siguientes:

Derechos de los socios

  • Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
  • Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.
  • Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.
  • Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
  • Recibir intereses por las aportaciones al capital social, cuando así lo prevean los estatutos sociales.
  • Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.
  • Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social
  • Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigiéndose un preaviso por escrito al Consejo Rector. El plazo de este preaviso no podrá ser superior a 3 meses, pero es posible exigir el compromiso de no causar baja injustificada hasta el final del ejercicio económico que no podrá ser superior a 5 años. Es habitual que, para los casos de baja justificada, en los estatutos de la cooperativa se prevea la sustitución de un socio por otro, ya sea de la lista de los que se encuentran a la espera o propuesto por el que casa la baja. En el mismo sentido debe destacarse que en los casos de baja injustificada la cooperativa no devolverá todo el importe abonado hasta el momento sino que aplicará una penalización y que tendrá un plazo para devolver los importes que oscilará entre3 y 5 años.

Obligaciones de los socios

  • Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los el socio forme parte.
  • Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
  • Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
  • Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla.
  • No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
  • Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.
  • Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos.
  • Participar en las actividades de formación.

Ud. no podrá ser socio de dos o más cooperativas de viviendas en una misma localidad, salvo que tenga reconocida la condición de familia numerosa.

El sistema de adjudicación o distribución entre los socios de las viviendas constituidas en régimen cooperativa debe contenerse en los estatutos de la sociedad o acordarse por la Asamblea General, con sujeción en todo caso, a los principios y caracteres de la cooperación.

5. La cesión de los derechos sobre la vivienda

El socio que antes de adquirir la plena propiedad de la vivienda y, en todo caso, antes del transcurso de 5 años (salvo que por los estatutos se determine un plazo superior) contados a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad, pretenda ceder su derecho sobre dicha vivienda, deberá ponerla a disposición de la cooperativa, ante el Consejo Rector.

Este órgano determinará, por orden de antigedad, cuál de sus socios que se encuentra a la espera de adjudicación de vivienda, puede subrogarse en los derechos y obligaciones del que desea ceder sus derechos.

Esta lista de socios “expectantes” debe figurar en el tablón de anuncios de la Cooperativa, así como en el Libro especial que debe llevar la cooperativa para estos casos.

6. La duración de las cooperativas

Los estatutos de la cooperativa deben fijar como plazo de duración mínima de la sociedad, el tiempo necesario para que las viviendas puedan ser adjudicadas individualmente a los socios, y subsistir otros 5 años más (como mínimo) a partir de la concesión de la cédula de habitabilidad o documento similar.

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