El alquiler de un local de negocio

Si está pensando en alquilar un local para el desarrollo de su actividad profesional o empresarial, debe tener en cuenta que la regulación de estos contratos de arrendamiento se contiene en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

La aplicación de esta normativa está limitada a todos aquellos contratos celebrados apartir del 1 de enero de 1995; los anteriores se rigen por la legislación que estaba vigente cuando se firmaron y por las modificaciones que la ley actual ha introducido en la misma.

Si su contrato es anterior a esta fecha y tiene dudas respecto a la interpretación de sus cláusulas o sobre el alcance de los derechos y obligaciones que se derivan del mismo, si se le ofrece un local en traspaso… etc., resulta másque aconsejable que acuda a un abogado en busca de asesoramiento sobre todas las cuestiones que puede plantear su caso concreto.

Lo que se expone a continuación se centra exclusivamente en los contratos de arrendamiento que han sido celebrados o puedan celebrarse a partir del 1 de enero de 1.995.

Por otro lado, también debe destacarse que, a diferencia de lo que sucede en los arrendamientos de la vivienda, en los contratos de arrendamiento de locales de negocio, la ley permite que exista plena libertad de pacto entre las partes para regular los derechos y obligaciones derivados del mismo.

Esto supone que los contratos se regirán, en primer lugar, por lo que las partes hayan pactado en sus cláusulas y, en su defecto, por lo que dispone la ley.

¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento se realiza por escrito en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del local que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.

No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto, basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto.

Aún así, y para facilitar esta labor, existe un “contrato-tipo” de venta en estancos con cuya adquisición se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Si Ud., como arrendador o arrendatario, desea que se refuercen expresamente alguno de sus derechos o pretende incluir cláusulas especiales, conviene que encomiende la redacción del contrato a un abogado quien podrá ofrecerle asesoramiento sobre todas las cuestiones relacionadas con la materia y con las particularidades que presente su caso concreto.

El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

La duración del contrato

En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler.

Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando anualmente hasta que alguna de ellas decida ponerlo fin.

Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de 1 año.

La renta

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler del local, también se pacta libremente por las partes.

Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.

Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta… etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.

Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario)

Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que, durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que en su caso experimente el ndice de Precios al Consumo (IPC); así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.

La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC publicado por el Instituto Nacional de Estadística correspondiente al mes anterior en el que se celebró el contrato (último IPC publicado), por ejemplo, si el contrato de arrendamiento se celebró en el mes de marzo del año 2009, la renta se actualizará en el mes de marzo del año siguiente, 2010, multiplicando su importe por el IPC correspondiente a la variación experimentada por el IPC en el periodo comprendido entre el mes de febrero de 2009 y febrero de 2010; y así sucesivamente.

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.

La fianza

Salvo que las partes pacten lo contrario, a la firma del contrato, el arrendatario está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a 2 mensualidades de la renta que se establezca.

La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local (y que no deriven de un uso habitual o corriente)

El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos aludidos se producen, del importe entregado en concepto de fianza se descontarán los gastos de su reparación.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también el de los intereses que haya generado.

Por último, la fianza podrá ser actualizada como en el caso de la renta, una vez transcurridos los 5 primeros años de duración del contrato.

La cesión del contrato y el subarriendo

Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.

Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por carta notarial… etc.

La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el “arrendamiento” que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.

En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)

Si se produce la fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.

Las obras en el local

Una fuente constante de problemas en los contratos de arrendamiento suele plantearse con relación a las obras: cuáles puede o no puede hacer el inquilino, quién debe abonarlas, qué obras debe realizar el propietario de forma obligatoria, si tiene derecho o no a incrementar la renta… etc.

Para solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer lugar, entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y las mejoras.

Las obras de conservación

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto…) El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar a causa de las mismas.

Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino (siempre que se lo comunique al propietario) y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.

Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.

Las obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino también tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.

En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. En ambos casos el propietario podrá exigir que el arrendatario reponga el local a su estado original.

La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de la renta vigente.

La venta del local arrendado: los derechos del arrendatario

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones.

El inquilino, por su parte, dispondrá sobre el mismo de un derecho de adquisición preferente o de tanteo y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hace el ofrecimiento del local al arrendatario, lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió a un tercero; a este derecho se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta del local.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.

Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendador, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste se extinga.

Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.

¿Cuándo puede resolverse el contrato?La extinción del contrato de arrendamiento

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcursodel periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:

El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

  • No paga la renta o la fianza.
  • Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
  • Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
  • Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:

  • No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.
  • Le perturba en la utilización del local.

En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente

La indemnización por la extinción del contrato

Si el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo de su duración, y ésta ha superado los 5 años, el arrendatario tiene derecho a percibir del arrendador una indemnización (siempre que éste haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el contrato por otros 5 años más)

Generalmente esta indemnización se pacta pero si no hay acuerdo entre las partes, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su determinación.

Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnización aludida consistirá en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela.

Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.

En la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento suele incluirse la renuncia expresa del arrendatario a la percepción de esta indemnización.

La subrogación en el contrato de arrendamiento

La subrogación es la sustitución de una persona por otra dentro del contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular.

Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino e implica un cambio en la titularidad del contrato de arrendamiento a diferencia de lo que ocurre en los casos de cesión o subarriendo:

  • En la persona del propietario: Se produce en aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una tercera persona el local arrendado. En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.
  • En la persona del inquilino: La situación más destacada es su fallecimiento señalando al respecto que no implica la extinción del contrato de arrendamiento.

Así el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la actividad comercial puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido hasta la extinción del contrato. Esta situación no da derecho al arrendador a incrementar la renta.

La subrogación debe comunicarse por escrito al propietario en el plazo de 2 meses desde el fallecimiento del arrendatario.

Las reclamaciones

En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas… etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario, a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitarán por el juicio verbal:

  • En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino del inmueble propiedad del arrendatario) por falta de pago de las rentas.
  • En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de su plazo de duración.
  • Las reclamaciones por la falta de pago de la renta independientemente de la cantidad que se reclame.

Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas, con independencia de la cantidad que se reclame.

Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se archivarán si antes de la vista, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se detiene o enerva la acción de desahucio.

Sin embargo, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta por escrito fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del mismo, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax… etc.) con 1 mes de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.

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