Las comunidades de propietarios

1. La Ley de Propiedad Horizontal

La Ley española de Propiedad Horizontal, recientemente reformada, regula una forma especial de propiedad por pisos o locales que es la más común en nuestras ciudades.

Según este sistema de copropiedad, corresponde al dueño de cada piso o local, por un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local y además, la copropiedad, junto con los demás vecinos, de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.)

A cada piso o local se atribuye una cuota de participación (en centésimas) con relación al valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario.

Cuando Ud. compra (o hereda, dona, etc.) un piso en Propiedad Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, esto es, no sólo el piso sino también, y conjuntamente, una determinada cuota de participación en los elementos comunes.

2. El “título constitutivo” de la Comunidad

A la hora de adquirir una vivienda, conviene consultar en el Registro de la Propiedad el llamado “título constitutivo” de la propiedad horizontal.

Se trata de un documento que describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anejos, tales como plazas de garaje, buhardillas o trasteros.

En el título se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes.

El título suele contener, además, determinadas reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, que forman los estatutos de la Comunidad.

Es importante conocer que sólo se pueden modificar los estatutos por unanimidad de todos los copropietarios. Así, por ejemplo, si en los estatutos se prohíbe utilizar las viviendas como oficinas abiertas al público, si algún vecino quiere abrir una consulta deberá conseguir la aprobación de todos los vecinos reunidos en Junta.

3. ¿Qué son las normas de Régimen Interior?

Además de los estatutos, el conjunto de propietarios pueden fijar normas que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (por ejemplo, fijando el horario de recogida de basuras).

Este tipo de normas también son de obligado cumplimiento, si bien para su modificación basta el voto de la mayoría simple de los vecinos.

4. ¿Qué obras están permitidas?

Cada propietario sólo puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:

  • No reduzca o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su configuración o estado exteriores.
  • No perjudique los derechos de otro propietario.
  • Comunique la realización de tales obras previamente a la Comunidad.

En el resto del edificio no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.

5. ¿Qué actividades están prohibidas?

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del edificio actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las normas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, deberá requerir a quien realice alguna de las anteriores actividades prohibidas para que inmediatamente cese en las mismas, e informarle de que si no lo hace podrán iniciarse acciones judiciales contra él.

Si el infractor persiste en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, puede demandarle judicialmente. Para ello, la Comunidad deberá obligatoriamente valerse de Abogado.

Presentada la demanda, a la que debe acompañarse la copia del requerimiento remitido al infractor, así como la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez puede acordar provisionalmente el cese inmediato de la actividad prohibida, y adoptar otras medidas cautelares.

Tras los correspondientes trámites judiciales, el Juez dictará sentencia, donde puede ordenar alguna o todas las medidas siguientes:

  • Que el infractor ponga fin definitivamente a la actividad prohibida.
  • Que el infractor indemnice a la Comunidad por los daños y perjuicios causados.
  • Que el infractor sea privado del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.

En cualquier caso, un abogado podrá ofrecer asesoramiento sobre todas estas cuestiones a la vista de las particularidades que presente cada supuesto concreto.

6. La unión o división de los pisos y/o locales

Los pisos o locales pueden ser objeto de unión o división, ya sea material o parcial.

En tales casos se requiere la aprobación por unanimidad de la Junta de Propietarios, a la que corresponde la fijación de nuevas cuotas de participación para los pisos reformados.

7. Las obligaciones del propietario

Las obligaciones más destacadas del propietario son, entre otras, las siguientes:

  • Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
  • Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
  • Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (como por ejemplo, ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
  • Permitir la entrada en su piso o local a los efectos de lo anterior.
  • Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
  • Resulta importante destacar que el comprador de la vivienda o local responde con el propio inmueble que adquiriere, de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior. En el instrumento público (escritura de compraventa, donación, etc.) mediante el que se transmite la vivienda o local, el transmitente (vendedor, donante, etc.) deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeuda. Para justificar lo anterior, el transmitente deberá solicitar al Secretario de la Comunidad que le entregue una certificación sobre el estado de deudas que deberá llevar obligatoriamente al acto de otorgamiento del documento público (por ejemplo, la firma de la escritura de compraventa); sin dicho documento no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que el adquirente le exima expresamente de esta obligación.
  • Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.El fondo de reserva debe estar dotado con una cantidad no inferior al 5 % del último presupuesto ordinario de la Comunidad. Con cargo al fondo de reserva la comunidad puede suscribir un contrato de seguro para cubrir los posibles daños que se causen en la finca o bien celebrar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
  • Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
  • Comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si se intenta una notificación al propietario y resulta imposible practicarla en el lugar mencionado, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general de la misma, expresando la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por el Secretario, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma produce los mismos efectos que la realizada personalmente.
  • Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.Es decir, si Ud. vende su piso pero olvida comunicarlo al Secretario de la Comunidad o no lo hace saber de modo claro, Ud. seguirá respondiendo de las deudas de la Comunidad que surjan después de la venta junto al comprador (aunque Ud. podrá reclamarle después al comprador que le reembolse lo pagado).

8. Las obligaciones de la Comunidad de Propietarios

La Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Por su parte, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamentela ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. Así, por ejemplo, si el edificio amenaza ruina, y el Ayuntamiento les requiere para que lo arreglen, y por culpa de algún vecino reticente, la Comunidad no obedece, dicho vecino deberá pagar personalmente la multa que en su caso imponga el Ayuntamiento a la Comunidad.

9. Las mejoras en el edificio

Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio (por ejemplo, cambiar la puerta del portal por una más moderna… etc.)

Cuando se adopten acuerdos para realizar estas mejoras no necesarias, si cuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme con su realización no estará obligado a abonarlas, ni se podrá modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad.

Si el vecino disidente desea, posteriormente, participar de las ventajas de la innovación, deberá abonarsu cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.

Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

10. Los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios

Los órganos de gobierno de la Comunidad son los siguientes:

10.1 La Junta de Propietarios

¿Qué competencias tiene la Junta de Propietarios?

Corresponde a la Junta de Propietarios:

  • Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
  • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
  • Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
  • Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

¿Cómo puede asistirse a la Junta?

La asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o mediante representante legal. También cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local pertenece “pro indiviso” (conjuntamente) a diferentes propietarios, éstos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.

Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada), podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías necesarias para lograr acuerdos.

Las reuniones de la Junta

La Junta de propietarios debe reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o si así lo solicita la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.

La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.

La convocatoria debe contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y debe advertir, en tal caso, de la privación del derecho de voto a dichos propietarios.

Cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto debe dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, quien debe incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurren, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se señalará una segunda convocatoria de la misma que se celebrará sin necesidad de que concurran los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación (sin sujeción a “quórum”)

La Junta debe reunirse en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. Por ello, es habitual incluir tanto la primera como la segunda (con media hora de diferencia) en la misma citación.

La citación para la Junta ordinaria anual debe hacerse, cuando menos, con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

La Junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Las votaciones

Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetan, entre otras, a las siguientes normas:

La unanimidad sólo se exige para aprobar o modificar de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, no exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, tampoco exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si la Comunidad se opone a estas obras de adaptación, los afectados podrán demandar judicialmente su acometida.

El voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo.

Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital, etc.), o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad, etc.) puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de tan sólo un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.

No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, puede autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Para la validez de todos los demás acuerdos basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pueda lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, puede solicitarse al Juez de Primera Instancia para que decida al respecto.

¿Pueden impugnarse los acuerdos de la Junta de Propietarios?

Cabe impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios ante los tribunales en los siguientes supuestos:

  • Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Cuando perjudiquen gravemente para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos aquellos propietarios que hubiesen votado negativamente en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

El plazo para impugnar caduca a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo caducará en 1 año.

Siempre resulta conveniente obtener el consejo de un abogado sobre la conveniencia o no de iniciar las correspondientes acciones legales así como de las particularidades que puede presentar el caso concreto.

El acta de la Junta de Propietarios

Los acuerdos de la Junta de Propietarios deben reflejarse en un libro de actas homologado por el Registrador de la Propiedad que corresponda al edificio.

El acta de cada reunión de la Junta de Propietarios debe expresar, al menos, lo siguiente:

  • La fecha y el lugar de celebración.
  • El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
  • Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
  • Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
  • El orden del día de la reunión.
  • Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.

El acta de las reuniones debe remitirse a los propietarios en el domicilio designado por éste, y a falta de designación, en el piso perteneciente a la Comunidad o en el tablón de anuncios.

Se pueden corregir los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.

Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma.

El secretario debe custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

10.2 El presidente y los vicepresidentes

El Presidente es nombrado entre los distintos propietarios, mediante elección o, a falta de candidatos, mediante turno rotatorio o sorteo.

El ejercicio del cargo es obligatorio. Si el propietario designado no desea ser nombrado Presidente, podrá solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, ser relevado de tal obligación invocando para ello las razones que le asistan.

El juez, a través de un sencillo procedimiento designará al propietario que deberá sustituir en su cargo al Presidente hasta que se proceda a un nuevo nombramiento.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, sea imposible para la Junta designar al Presidente de la Comunidad.

El Presidente ostenta legalmente la representación de la Comunidad, tanto en un procedimiento judicial como fuera del mismo, en todos los asuntos que la afecten.

No es obligatorio nombrar vicepresidentes. En el caso de que se desee hacerlo, su nombramiento se realiza por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Corresponde al Vicepresidente, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.

10.3 El Secretario

Las funciones del Secretario y del Administrador son ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la existencia de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Los cargos de Secretario y Administrador pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un Administrador de Fincas.

Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

10.4 El Administrador

Corresponde al Administrador realizar, ademas de todas aquellas que se le confieran por la Junta, las siguientes funciones:

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar la documentación de la Comunidad.

11. Los propietarios morosos

El propietario del inmueble está obligado al pago de las cuotas y las derramas correspondientes dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de Propietarios.

En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acuerda la Junta de Propietarios, pueden reclamar la deuda judicialmente presentado una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de la localidad.

La utilización de este procedimiento requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido debidamente notificado a los propietarios afectados.

Presentada la demanda y admitida a tramite, el juez requiere al demandado para que, en el plazo de 20 días, pague a la Comunidad demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama.

Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad.

Incluso aunque el propietario demandado presente un escrito de oposición a la demanda ante el Juzgado, la Comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Una vez terminado el juicio, el Juez impone las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus alegaciones.

La condena en costas incluirá los honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios de estos profesionales en la demanda o la contestación.

Siempre es conveniente el consejo de un abogado quien, a la vista de las singularidades que presenta cada caso, informará sobre la conveniencia de iniciar las correspondientes acciones legales.

12. ¿Puede aplicarse la Ley de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones?

El régimen de propiedad horizontal es aplicable a las urbanizaciones (“complejos inmobiliarios privados”, según su denominación legal) que reúnan los siguientes requisitos:

  • Estar integrados por 2 o más edificaciones o parcelas independientes entre si cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
  • Que los propietarios de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente participen, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Las urbanizaciones pueden optar entre:

  • Constituirse en una sola Comunidad de Propietarios.
  • Constituirse en una “Agrupación de Comunidades de Propietarios“. En este caso, se someterán al régimen normal de propiedad horizontal, si bien con las siguientes particularidades:

El título constitutivo de la nueva comunidad agrupada debe ser otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que vayan a integrar aquella, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios.

La Junta de Propietarios está compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentan la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

La adopción de acuerdos para los que se exijan determinadas mayorías exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

No es obligatorio que la comunidad agrupada constituya un fondo de reserva.

Los órganos de gobierno de la comunidad agrupada sólo pueden decidir acerca de los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.

Sus acuerdos no pueden limitar las facultades que corresponden a los órganos de gobierno (Junta, Presidente, Secretario, etc.) de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

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