En los últimos años, se ha ido ampliando tanto por los Juzgados y Tribunales nacionales como por el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, la protección a los consumidores frente a la posición privilegiada de las entidades financieras a la hora de suscribir préstamos hipotecarios máxime cuando estos recaen sobre bienes de primera necesidad como lo es la vivienda habitual. Así se ha ido declarando la nulidad por abusivas de determinadas cláusulas que venían contemplándose con carácter habitual en estas escrituras de préstamo hipotecario. A continuación se detallan las más usuales:
Cláusula suelo y cláusula techo
La cláusula suelo se incluye en las escrituras de préstamo hipotecario con interés variable (Euríbor o IRPH) de modo que aunque el interés es variable, no puede bajar más de un tipo establecido previamente en la escritura pública. Es una cláusula abusiva por cuanto implica un claro perjuicio para el consumidor que no puede beneficiarse plenamente de la bajada de los tipos de interés.
La cláusula techo opera de la misma manera pero a la inversa, se establece el tipo máximo de interés que puede ser repercutido al cliente en el caso de una revisión al alza de los tipos de interés. En la práctica es un tipo fijado tan alto que está fuera del mercado y suele incluirse para inducir a error al particular de modo que al incluirse en contraposición a la cláusula suelo, el consumidor cree por error que existe un equilibrio entre las prestaciones.
Lo habitual es que estas cláusulas se redacten dentro de la Cláusula Tercera de la escritura de préstamo hipotecario relativa al Tipo de Interés Variable y suelen venir camufladas bajo la denominación de “Límites a la aplicación del interés variable”, “Límite de la variabilidad”, “Tipo Mínimo y Tipo Máximo”.
Cláusula de vencimiento anticipado
Esta cláusula de vencimiento anticipado aparece prácticamente en la totalidad de las escrituras hipotecarias y faculta al banco o entidad financiera para, en el caso de impago de una sola cuota del préstamo, declararlo vencido en su integridad de forma anticipada, lo que implica la facultad de reclamar la totalidad de las cantidades pendientes de amortizar en el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria judicial, además de los intereses y las costas.
Esta cláusula es claramente abusiva y ha ido matizándose con el paso del tiempo, de modo que para poder instar la ejecución hipotecaria se ha ido exigiendo primero el impago de al menos tres cuotas hipotecarias. A partir de la entrada en vigor en el año 2019 de la Ley 5/2019 de 15 de marzo de regulación del crédito inmobiliario, para que la entidad financiera pueda aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, será necesario que el impago afecte a 12 cuotas del préstamo hipotecario o del 3% del capital concedido si el impago se produce dentro de la primera mitad de duración del préstamo; si el impago se ocasiona dentro de la segunda mitad de duración del préstamo deberá ser de 15 cuotas o representar el 7% del capital concedido.
Cláusula multidivisa
Las hipotecas multidivisas son un producto financiero complejo y de riesgo y se comercializaron en España principalmente entre los años 2006 y 2008. Se presentaban como un préstamo más barato en comparación con los préstamos de interés variable por el elevado tipo que por entonces presentaba el Euribor. Generalmente se formalizaban en yenes japoneses o en francos suizos.
A partir del año 2010 debido a la devaluación del Euro frente a otras monedas, los afectados constataron que pese a los años que habían estado pagando las cuotas, les quedaba por amortizar, al cambio, un importe incluso superior al capital por el que habían solicitado el préstamo hipotecario.
La cláusula multidivisa ha sido declarada nula en multitud de sentencias por la falta de información al consumidor de los riesgos que entrañaba la fluctuación de la moneda extranjera.
Gastos de la hipoteca
Es nula por abusiva aquella cláusula hipotecaria que determine que todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario habrán de ser asumidos por el cliente.
La inclusión de este tipo de condiciones dio lugar en los últimos años a una jurisprudencia cambiante a la hora de determinar qué gastos derivados de la hipoteca debía asumir cada parte. A raíz de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, el cliente deberá pagar los gastos de tasación del inmueble y serán compartidos los gastos de notaría (los costes de la matriz de la escritura los asumirá el banco y el cliente abonará el gasto derivado de la expedición de su copia) y gestoría. Por su parte, el banco o entidad financiera deberá asumir los gastos de registro y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Ayuda Legal
En iAbogado disponemos de abogados especializados en derecho bancario y hemos logrado obtener multitud de sentencias favorables al consumidor. Puede contratar on line nuestro servicio de asesoramiento por correo electrónico.
Pídanos presupuesto sin compromiso.